Jakie są metody wyceny przez rzeczoznawców?

Ustala wartość odtworzeniową nieruchomości, które ze względu na rodzaj, jej obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Metoda odtworzeniowa stosowana jest zwłaszcza wobec nieruchomości złożonych, np. gospodarstw rolnych, gruntów z kilkoma budynkami przeznaczonymi na działalność gospodarczą itp. Polega na zsumowaniu kosztów zakupu i wybudowania podobnych obiektów na wolnym rynku pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości. Jest mniej dokładna, ale sprawdza się w przypadku wyceny nieruchomości unikalnych, które trudno porównać.

W podejściu mieszanym jak sama nazwa wskazuje do określenia wartości można stosować wszystkie wymienione wyżej elementy poszczególnych podejść. 
stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Podejście to stosuje się stosunkowo rzadko, na przykład metodę wskaźników szacunkowych stosuje się przy wycenie gruntów przeznaczonych na cele rolne. W każdej wycenie rzeczoznawca bierze pod uwagę: położenie nieruchomości, jej powierzchnię, stan zagospodarowania, poziom zużycia budynków i infrastruktury, potencjał gospodarczy nieruchomości, ceny rynkowe w danym regionie oraz inne zmienne pasujące do metody wyceny.

Rzeczoznawca ma do wyboru aż cztery różne sposoby wyceny
Na wstępie warto podkreślić, że główne zasady wyceny zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wspomniany akt prawny określa między innymi cele wyceniania nieruchomości. Jak tłumaczy. 

• podejściu porównawczym bazującym na cenach rynkowych podobnych nieruchomości;
• podejściu dochodowym opierającym się na analizie przyszłych dochodów z nieruchomości;
• podejściu kosztowym polegającym na określeniu kosztów odtworzenia nieruchomości (z uwzględnieniem jej ewentualnego zużycia i kosztów zakupu gruntu);
• podejściu mieszanym uwzględniającym pewne elementy trzech wcześniej wymienionych podejść.

Wybór podejścia stosowanego w ramach wyceny, zwykle należy do rzeczoznawcy (o ile nie ograniczają go szczegółowe przepisy). W ramach wycen dotyczących nieruchomości mieszkaniowych (wykonywanych np. na potrzeby kredytu hipotecznego), zwykle stosuje się podejście porównawcze. Jest ono wiarygodne, jeżeli rzeczoznawca właściwie wybierze nieruchomości stanowiące punkt odniesienia, uwzględni różnice pomiędzy nimi oraz weźmie pod uwagę ostatnie zmiany cen metrażu.